金融調控加碼 房地產市場平穩運行
來源挽掄︰經濟參考報  時間考瓊朗︰2019-08-21  點擊量傳︰   
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近日涪請狡,央行公布了2019年第二季度貨幣政策執行報告鼻庇。報告顯示俺,6月個人住房貸款平均利率為5.53%冀,與3月相比則下降了15個基點底。而從5月份開始模恰儒,多個城市上調了房貸利率帥芬,甦州的首套房貸利率則已突破6%的界限隙娜,達到了6.03%兌繕身。部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%交,而對于二套房貸款未還清的客戶化濃,多數銀行甚至要求貸款利率上浮30%戈歐題。

今年二季度以來甸勞虱,房地產調控在金融供給側發力廈,不僅對前期融資規模過大的部分房企控制信托融資尖乖,同時對房企海外發債風險進行管控槐。在一城一策落實方面輕,甦州等個別城市加碼調控采,而一批熱點城市房貸利率上浮成為主要調控措施隧斗,市場降溫效果明顯幸。據國家統計局發布的數據碧鋁,今年以來蓬市,開發企業拿地面積同比銳減3成跑據,二手房價格回調趨勢明顯算曝妨。業內人士預測窮弦,下半年金融調控力度不會減懈錆妗,部分城市房價地價或出現下調木融,整體市場將保持平穩運行踢染。

金融調控降低開發企業杠桿

多地土地市場降溫地價下跌

近段時間稱鳳,房地產調控在金融供給側頻頻發力浮借位。

6月份揪,銀保監會主席郭樹清在一次公開談話中表示獅,房產企業融資過度哦聳棋,擠佔了信貸資源百,導致資金使用效率進一步加強淳,也助長了房地產投機行為碩鉗宛。監管部門收緊房企信托融資瀾,從7月份開始盯艾龐,要求“總體存量控制德,同時收縮增量”榮咎豪,第三季度末地產信托融資規模不能超過二季度末為朝。

7月12日光坤蒜,發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》磋竣,對房地產企業發行外債申請備案登記提出四點要求嶺珊拇。

8月份疾皖建,銀保監會下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》破,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作碧間融,將嚴厲查處各種將資金通過挪用毒、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為添竊苦。到了8月中旬該,業內流傳的一張開發商名單顯示潦孺,20家房地產企業被暫停一切資本市場融資(含供應鏈ABS)官。

一系列限制對于房企的融資渠道影響巨大郊刀埃。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析頻,比如限制房企海外發債這一條楷棘達,政策明確了外資的用途悉,意味著發行海外債償還國內債婁垃、發行海外債用于流動性資金補給岸潘級、發行海外債用于拿地斃,這三種融資用途已經被限制了領,對近期部分房企的海外融資形成利空影響鍍紛。

統計顯示尸犢,2019年上半年捅劑蛻,房企境內外發債融資總額一共4286億元村每,同時投入房地產信托公司的資金規模有4500億元判,佔整體信托的4成濰棲。對信托和海外發債的限制貪羌,極大約束了房企的資金鏈緘涸歲,在土地市場上起到了立竿見影的效果撼。

6月以來變撐,盡管全國整體土地拍賣仍然較為紅火濫跑,但降溫的趨勢在部分區域十分明顯訂淳。包括安徽阜陽崎孩、馬鞍山以及江甦部分城市如南京弗抱肝、無錫等地但稻,近期土拍情況均不太樂觀撅媳嘆。

進入7月戒歪螞,多數上市房企拿地積極性快速衰減梗懲。克而瑞研究報告顯示昂輯,規模房企中龍湖鞋、世茂等在7月明顯放緩腳步棚堪,單月拿地金額較前六個月降幅均在70%以上挺導。上半年拿地相對積極的卓越氏、弘陽老凍,下半年減緩投資意圖明顯擰,單月僅新增2幅和3幅土地蓋。

8月初哭剩卡,熱點城市杭州獅、成都掛驢、南京等地均出現溢價率為零的成交地塊溶刺,鄭州蘑撐、阜陽等城市均出現宅地流拍攫。南京的一場土拍中肚,主城邁皋橋區域一塊宅地成交價格回到了2016年的水平楮,比幾個月前的成交單價下跌6000元/平方米羌次博,南京市另外幾個板塊地價幾乎回到3年前梢。

二季度以來甘蘭系,相關部門穩地價要求非常嚴厲蹋,部分熱點城市也積極開展銀行系統檢查始,房企拿地偏向保守認腦。據國家統計局剛剛發布的數據諱,2019年1-7月份扒窪皆,房地產開發企業土地購置總面積為9761萬平方米煥,同比下降29.40%憊媚錠。

熱點城市房貸利率上調

商品房銷售穩中微降

今年二季度以來碘熔卯,熱點城市房貸利率連續上肝贅耐 ,對購買力市場的調控力度不斷加大鼻敞。

記者從南京多家銀行獲悉拎晶短,今年4月份以來靠,南京各家銀行已經連續3次提高了房貸利率隆阿捶。5月初承,銀行房貸利率從基準利率上浮8%調整到上浮10%;5月底缸,首套房貸款利率從基準利率上浮10%全部調整到了上浮15%;7月初至今氰,南京市5家銀行將首套房貸款利率從基準上浮15%調整到上浮20%導捻。

今年樓市率先回暖的甦州醚狄,房貸利率在6唬賴、7兩個月也出現連續上浮訂。甦州某房產中介經理人告訴記者逃,7月甦州首套房貸利率囤寒,普遍按照基準上浮23%(即6%)執行翟藕,此前3肺耪、4崗、5月份保持在基準利率上浮17%-18%濰,6月上調至基準上浮20%紡。二套房貸款未還清的客戶多數銀行要求貸款利率上浮30%(即6.37%)霜必。

據融360發布的7月份房貸市場報告顯示孝,全國首套房貸款平均利率為5.44%狠,二套房貸款平均利率為5.76%幸。從數據上看葛,全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段敘。甦州地區首套房貸利率為6.03%驢橫徒,環比飆升16BP拖跑,一躍成為全國房貸利率水平最高的城市惶,也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市;大連地區7月漲幅最高懈,首套房貸利率環比上漲20BP;漲幅排名前五的大連查扦眠、甦州忌餐、杭州冉、寧波和長沙群劫官,均在近一個月內多次上調房貸利率訴,調整時間集中在月初和月末憤。

相對于經歷了小陽春的二線城市蠢抒,多數三四線城市今年市場波瀾不驚火烈合。記者采訪了多個三四線城市了解到抹妨埔,當地貸款利率基本保持穩定咖謊。徐州市21世紀公司經理常靜說戒舉,徐州市大多數銀行的貸款利率近幾個月保持穩定波睬導,目前買一萬保險可以申請首套基準上浮10%的優惠官悔,二套房可以申請基準上浮15%的優惠竣。不買保險正常業務首套基準上浮15%霸端,二套基準上浮20%濕狠,現在徐州貸款利率和前段時間相比無變化刨。

“近期南京市所有的銀行都要調整貸款利率暑,首套從基準上浮15%風,調整到上浮20%敗籮瓶。”北京銀行南京分行一名負責人告訴記者懶,這是主管部門統一的規定現莆,他們銀行的房貸額度已經不夠放了皋奢嫡,主管部門要求提高利率抑制需求沫綠曙。人行還進行窗口指導侍父,利率達不到要求的一律不批茫。一些前期簽訂了合同的賣家浩砰缽,遲遲拿不到貸款乘狠經,有的等待期甚至超過一個月噬疵效。“現在銀行根本不愁放不出按揭貸款褲,利率越高表,銀行獲益越大貶。”一位業內人士稱緯彼。

房貸利率上浮給購房者帶來了多大的壓力?業內人士給記者算了一筆賬社麻嗜︰假如某首套房購買者陡建,買入一套總價200萬元劣拘邪,首付3成嗣晶娘,貸款140萬元夕坡女,貸款年限30年頓嫩。每月還款額度紀,在年初基準利率上浮5%時昂創戒,每月還款7640元錄沛拈,到目前基準利率上浮20%綽辯,每月需還款8286元購侯,每月足足多還646元立緬婪。而還款總額更是多出23.3萬元歪溜,這也是一筆不小的金額借。

業內人士表示碎燈,今年下半年樓市還是堅持“房住不炒”口蘆,以穩為主擔瀑。而近期房地產融資受限陳鞭、多個銀行利率上浮等都是樓市收緊的表現乏。所以接下來的房貸利率大概率還會繼續上調擺,特別是在部分熱點城市賠峰許。

持續調控導致房地產市場整體降溫襲,並出現下行態勢貿避。全國商品房的銷售面積已經連續6個月出現了負增長的態勢俺嗽,雖然跌幅並未出現擴大的趨勢被,但市場已經有了降溫的苗頭駒吞。2019年1-7月份閑,商品房銷售面積為88783萬平方米彼戀,同比下降1.30%供濰筷。

“房住不炒”政策不變多重因素或推動房地產平穩運行

業內人士認為杯吞台,2016年“9.30”調控以來惠盜,投機投資需求大幅度減少陸鋼,剛需剛改成為絕對主力洶娶咆。近期槍,中央出台的促進一億人進城落戶吶噬介、城鄉融合發展人口自由流動等政策將為城市化注入動能壞加,尤其是二線城市琺,將會獲得一輪發展機遇閡簇饋,並推動樓市進入平穩運行的行情孩隴。

“目前瓖縫,一線樓市很穩悔,二線穩中有升檀,三四線正在築底痕閡吐,不可能出現上一輪那樣的暴漲了階蹋牽。”深圳乾運公司董事長張俊英表示槽,統計顯示拖啤,2019年全國棚改計劃規模為285萬套縴訂歧,同比大幅縮減50%帕濃。這無異于對暴漲過後的三四線釜底抽薪漚,也預示著樓市將進一步分化瘋勸蓉。

張俊英表示娜拴玻,房地產調控政策會繼續保持穩定性和連續性卸,短期內放松調控幾乎沒有可能斯。一方面患,“房住不炒”最近被中央重申踢事,前期火熱的甦州樓市5月和7月連續出台調控政策加碼限售防舶諷,目的是杜絕炒房瘧揮晶、限制價格波動朗卞權。另一方面度,利好剛需和改善的政策也在逐步出台雇,通過降低房貸利率懶查,加大公積金支持環,以及原有的限制條件面鄲,創造穩定和有利于剛需及改善的環境苦涵慌。

中國社會科學院財經戰略研究院近日發布了《中國住房市場發展月度分析報告(201904)》灤峰缺。報告顯示台夾變,全國房價繼續小幅上漲陷,重點城市二手房成交量較快放大茅。報告預測芯守,一二線城市以小漲或微漲為主阮接,少數城市可能較快上漲鋸美罰。三四線城市“小陽春”趨于消退綿糧,房價將穩中有降琺蔡桔。

“未來樓市的發展重點可能有兩個掛澱,就是一二線城市和都市圈刨砍。”365地產家居網首席戰略官胡光輝分析抹擱瓖,隨著國家一系列政策推進城鎮化發展鄉,都市圈茹,城市群以及主要大城市落戶限制的松綁訛熄檬,一二線城市的經濟基聰譴 痢,人口涌入仍然會對房地產形成支撐瘡路,一二線的房子仍然是穩定的保值升值手段濕。

第二個熱點是處于核心城市群周邊的三四線城市孺,不僅可以承接產業轉移菜,還可以享受國家基礎設施建設帶來的紅利汝陪,繼而吸納人口流入袱氖慨。“預計未來五至十年就,一批二線城市蟲憨提、都市圈三四線城市會持續做大做強扁。”

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