房貸利率正式換錨 差異化定價創新胎動
來源犢︰新京報  時間搭究蓋︰2019-10-10  點擊量翠︰   
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只有在房價明顯下調後攻,才有可能出現商業銀行針對差異化客戶采取差異化的風險定價透嚎類。

住房按揭貸款市場是商業銀行零售金融的關鍵領域祥,推動其采用貸款市場報價利率(LPR)為定價基準尉都色,可實現LPR在銀行貸款定價體系中的基準作用概豹。而房貸轉軌LPR醛,也將進一步完善LPR的形成機制儈扛孿。針對房貸利率LPR加點定價機制的設計寶,體現出央行貫徹“對房地產調控政策不動搖”的決心屯違,讓利率市場化的“降息”福利為實體經濟所享長府萎,不是為了向房地產行業輸血裙琴諾。

LPR實施後哄簿,對房貸利率的影響可重點關注以下幾個方面霜弧。

一是“房住不炒”才 ,投機性買房無法期待利率成本下降繪霞店。先前商業銀行的房貸利率參照“貸款基準利率”上浮或下調一定比例償膳逞,在各家商業銀行缺乏安全信貸資產投放渠道的大環境下軌庭礁,“基準貸款利率”大多成為各商業銀行開展住房按揭貸款(尤其是首套房按揭貸款)的上限嫁樸,競相打折成為現實的選擇樸霞,央行調控房地產市場往往需要靠窗口指導來實現艘逃輯。在房貸利率改革後替添,個人房貸利率按照LPR報價咸讕,首套房利率不得低于相應期限的LPR利率松贍尼,二套房貸利率不得低于“LPR+60個基點”誰誨,能真正起到對不同需求的住房者進行差別化對待葛鞍譬。

考慮到國內外的宏觀環境炕煞,預計LPR後續大概率會走低溯烹培,房貸新政將惠及存在剛需和改善性需求且自身有財務支付能力的購房者毫痙。但對投資性或投機性的購房者就不同了賈媒,二套房貸款利率是由“LPR+不低于60個基點”得出扦鋅,就算是LPR下降了盾寬弧,基點增幅也可能會大于LPR增幅矛,導致購房者成本不會下降問馮,反而有可能會不斷提升戊晚潑。近期央行領導關于“房貸利率不會下降”的表態酥睫星,更是進一步佐證了這一判斷陸濾。

二是“因城施策”和“因行施策”短期難見效果伎。理論上桓,不同區域的房地產市場發展情況和客戶資質存在差異富峨,不同金融機構的資金成本及服務的客群資質也存在差異層灌碌,住房貸款利率在嚴守“首套房利率不得低于相應期限LPR利率俄徐,二套房貸利率不得低于LPR+60個基點”的央行底線下也會有所差異荒。但持續的房地產調控已對地方財政構成較大的赤字壓力隊當發,如果沒有中央政府的硬性要求娠,各地方政府缺乏進一步加碼房地產調控的動力票,中央政府的下限通常會成為各地標準化的政策選擇糜俱獎。

對商業銀行來說臣到埔,在此前房價上漲時愧,商業銀行並沒有基于借款客群的質量進行差異化風險定價案關,更多通過房地產按揭貸款抵押率來控制風險胎嬌分,並在政策允許的範圍內通過利率優惠來爭奪房貸客戶能矮。只有在房價明顯下調後次搔,才有可能出現商業銀行針對差異化客戶采取差異化的風險定價嗜堵。

三是商業銀行零售金融創新對房貸利率差異化定價的影響跺草懊。利率市場化後鋒釀,商業銀行的息差空間不斷壓縮掀猛清,創新激勵會進一步提升釩。近年來攤來,自稱“以零售和小微見長”的富國銀行亢昧,佔據信貸資產端“半壁江山”的正是房地產抵押貸款金。富國銀行認為摟蓬,在對美國人的重要性被暖、財務安全的關聯性上舍,任何一項金融產品都比不上家庭按揭貸款現。這一判斷酬伴,在中國可能更為適用降能。以家庭按揭貸款為切入點錘倦,富國銀行深耕家庭零售金融婪羔參,針對購買不同類型住房絡淒酮、出于不同目的購買住房滔郊尺、願意接受不同利率條件購買住房的消費需求制定了差異化貸款產品賀銻裙,並推行交叉銷售撇蠢蜂,允許將信用卡日常消費額的一定比例作為折扣項叫,轉換為按揭貸款本息金額的削減拱。交叉銷售的創新方式頌諱芹,會影響房貸的真實利率蔥薊,而且更具隱蔽性汲斥。

陳文(西南財經大學普惠金融與智能金融研究中心副主任)

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